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　　為貫徹落實(shí)中央關(guān)于住房居住屬性定位精神，抑制土地交易市場過度炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，保持長沙市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，《長沙市住宅用地“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)操作規(guī)則(試行)》(簡稱《操作規(guī)則》)近日通過市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，正式開始實(shí)施。

　　根據(jù)《操作規(guī)則》，今后長沙在住宅用地拍賣過程中，將先設(shè)定住宅銷售限價(jià)，然后根據(jù)住宅銷售價(jià)與住宅綜合開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%，綜合確定土地交易最高限價(jià);當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有二個(gè)或二個(gè)以上競買人要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號(hào)產(chǎn)生競得者。

　　措施：競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)改為搖號(hào)產(chǎn)生競得者

　　《操作規(guī)則》規(guī)定，實(shí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”的僅適用于市土地管理委員會(huì)確定的住宅用地試點(diǎn)地塊。市國土資源局和湘江新區(qū)國土規(guī)劃局委托土地評(píng)估公司對掛牌宗地的房屋銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定擬掛牌宗地房屋銷售價(jià)格并送發(fā)改委審核;市住建委對項(xiàng)目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預(yù)制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求，提交土委會(huì)審定。

　　根據(jù)《操作規(guī)則》，試點(diǎn)地塊將采取限價(jià)“熔斷”機(jī)制，即市國土部門將分別根據(jù)市發(fā)改委審核的住宅銷售價(jià)格和市住建委提供的住宅開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%，綜合擬定土地交易最高限價(jià)。試點(diǎn)土地拍賣時(shí)，當(dāng)宗地競價(jià)未達(dá)到最高限價(jià)，最高報(bào)價(jià)人即為土地競得人;當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，如無人選擇參加現(xiàn)場搖號(hào),則此宗地由報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的競買人競得;當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，如僅有一個(gè)競買人選擇參加現(xiàn)場搖號(hào)，則此宗地由該競買人競得;當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有二個(gè)或二個(gè)以上競買人要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號(hào)產(chǎn)生競得者。

　　《操作規(guī)則》對網(wǎng)上掛牌期和競價(jià)期報(bào)價(jià)規(guī)則也進(jìn)行了一定調(diào)整，首先將把住宅銷售價(jià)寫入掛牌公告并公示，將土地交易最高限價(jià)設(shè)入掛牌交易系統(tǒng)。如交易起始價(jià)與最高限價(jià)相同，在掛牌截止后只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)的，則該宗土地以起始價(jià)成交;如有兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)并申請參加搖號(hào)的，掛牌截止后，在規(guī)定時(shí)間完成資格審查，可參加現(xiàn)場搖號(hào)，確定競得人。

　　《操作規(guī)則》規(guī)定，競買人在網(wǎng)上掛牌期間，只能進(jìn)行一次有效報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不得超過一個(gè)加價(jià)幅度，第一個(gè)報(bào)價(jià)的競買人只能按起始價(jià)報(bào)價(jià)。競買人在網(wǎng)上競價(jià)期報(bào)價(jià)每次只能增加一個(gè)加價(jià)幅度。競買人在網(wǎng)上掛牌期必須進(jìn)行一次有效報(bào)價(jià)才具備競價(jià)和申請搖號(hào)資格。如在網(wǎng)上掛牌期間有效報(bào)價(jià)已達(dá)到最高限價(jià)，未取得有效報(bào)價(jià)的競買人可在掛牌截止前以最高限價(jià)作為有效報(bào)價(jià)申請搖號(hào)資格。

　　目的：表明調(diào)控決心，保障剛需市場

　　市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《操作規(guī)則》的出臺(tái)表明長沙市委、市政府對房價(jià)調(diào)控的決心。通過采取“限房價(jià)+競地價(jià)+搖號(hào)”的土地交易新規(guī)則，政府將部分土地收益讓利于民，并要求土地競買人取得土地后，開發(fā)建設(shè)的住宅商品房只能按政府限定房價(jià)銷售。“政府通過房屋限價(jià)銷售調(diào)控住宅商品房市場，從而穩(wěn)定購房者預(yù)期，抑制房地產(chǎn)市場炒作。”該負(fù)責(zé)人說。

　　“避免再拍高價(jià)地，穩(wěn)定樓市和房價(jià)，能更好地保護(hù)剛需。”上述負(fù)責(zé)人表示，按照長沙市房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控的要求，對住宅商品房進(jìn)行分類調(diào)控，將住宅房屋銷售市場分為高端改善型、中端剛需型、低端保障型?！恫僮饕?guī)則》主要針對長沙中端住宅商品房剛需市場，通過限定住宅銷售價(jià)和土地最高拍賣價(jià)，保障剛需住宅商品房有充足土地供應(yīng)，確保剛需購房者有房可買，也買得起房;高端改善型住宅商品房則根據(jù)市場需求，尊重市場規(guī)律，土地由市場自由競價(jià)，政府通過財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)節(jié);低端保障型住宅主要通過廉租房等保障性住房政策解決。

　　限制：不允許與同一公司有關(guān)聯(lián)企業(yè)參加競買

　　市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，接下來將按照邊試邊完善原則，先選取一定數(shù)量的純住宅用地按《操作規(guī)則》掛牌出讓。

　　記者了解到，試點(diǎn)地塊房屋銷售價(jià)格由發(fā)改部門根據(jù)長沙市內(nèi)五區(qū)2016年10月份房屋銷售均價(jià)和現(xiàn)時(shí)房屋銷售價(jià)綜合確定，確保房屋銷售價(jià)保持在合理區(qū)間。住建部門根據(jù)試點(diǎn)地塊測算住宅商品房開發(fā)成本(含一定利潤)。國土部門根據(jù)房屋銷售價(jià)與開發(fā)成本確定土地競拍最高限價(jià)。公共資源交易中心負(fù)責(zé)組織土地網(wǎng)上掛牌出讓，如有兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)達(dá)到土地最高限價(jià)則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號(hào)確定土地競得者，為限制一個(gè)競買人同時(shí)組織多家關(guān)聯(lián)企業(yè)圍號(hào)，在競買人資格審查時(shí)，除加強(qiáng)競買保證金審查外，不允許與同一公司有關(guān)聯(lián)企業(yè)參加土地競買。

　　為保證項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)，土地競得人在取得土地后將不能再調(diào)整規(guī)劃，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃開發(fā)建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在項(xiàng)目規(guī)劃方案審批時(shí)要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，確保項(xiàng)目具有與房價(jià)地價(jià)相匹配的品質(zhì)和基礎(chǔ)配套設(shè)施。住建部門按規(guī)定確定剛需住房的戶型和面積及開發(fā)商自持比例，提出住宅精裝修要求和裝配式建筑比例，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管，確保限價(jià)房質(zhì)量。

　　為保障房屋銷售價(jià)格，土地掛牌前，在掛牌公告中明確房屋銷售價(jià)格，土地競買人取得土地后，國土部門將房屋銷售價(jià)格作為出讓條件寫入土地出讓合同;項(xiàng)目建成后，由住建部門根據(jù)土地出讓合同約定的銷售價(jià)格辦理房屋銷售審批，相關(guān)部門按有關(guān)規(guī)定核定購房者資格。

　　“開展‘限房價(jià)+競地價(jià)+搖號(hào)’的試點(diǎn)，是近期加強(qiáng)長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的需要，今后將根據(jù)長沙房地產(chǎn)市場態(tài)勢，視情況確定土地掛牌交易方式。”市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　長沙市住宅用地“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)操作規(guī)則(試行)

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(建房〔2017〕80號(hào))和《長沙市網(wǎng)上掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)則》(長政發(fā)〔2013〕21號(hào))文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本補(bǔ)充規(guī)則。

　　一、適用范圍

　　本辦法僅適用于市土地管理委員會(huì)確定的住宅用地“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊。

　　二、設(shè)定住宅銷售價(jià)格

　　市國土資源局和湘江新區(qū)國土規(guī)劃局委托土地評(píng)估公司對掛牌宗地的房屋銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定擬掛牌宗地房屋銷售價(jià)格并送發(fā)改委審核，報(bào)市土委會(huì)審定。

　　三、設(shè)定開發(fā)方式

　　市住建委對項(xiàng)目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預(yù)制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求，提交土委會(huì)審定。

　　四、設(shè)定掛牌出讓宗地交易最高限價(jià)

　　市國土資源局和湘江新區(qū)國土規(guī)劃局分別根據(jù)市發(fā)改委審核的住宅銷售價(jià)格和市住建委提供的住宅開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%，綜合擬定土地交易最高限價(jià)，報(bào)市土委會(huì)審定。

　　五、調(diào)整網(wǎng)上掛牌期和競價(jià)期報(bào)價(jià)規(guī)則

　　1、將住宅銷售價(jià)寫入掛牌公告并公示，將土地交易最高限價(jià)設(shè)入掛牌交易系統(tǒng)。

　　2、如交易起始價(jià)與最高限價(jià)相同，在掛牌截止后只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)的，則該宗土地以起始價(jià)成交;如有兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)并申請參加搖號(hào)的，掛牌截止后，在規(guī)定時(shí)間完成資格審查，可參加現(xiàn)場搖號(hào)，確定競得人。

　　3、競買人在網(wǎng)上掛牌期間，只能進(jìn)行一次有效報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不得超過一個(gè)加價(jià)幅度，第一個(gè)報(bào)價(jià)的競買人只能按起始價(jià)報(bào)價(jià)。

　　4、競買人在網(wǎng)上競價(jià)期報(bào)價(jià)每次只能增加一個(gè)加價(jià)幅度。

　　5、競買人在網(wǎng)上掛牌期必須進(jìn)行一次有效報(bào)價(jià)才具備競價(jià)和申請搖號(hào)資格。

　　6、如在網(wǎng)上掛牌期間有效報(bào)價(jià)已達(dá)到最高限價(jià)，未取得有效報(bào)價(jià)的競買人可在掛牌截止前以最高限價(jià)作為有效報(bào)價(jià)申請搖號(hào)資格。

　　六、調(diào)整競得人確認(rèn)方式

　　1、當(dāng)宗地競價(jià)未達(dá)到最高限價(jià)，最高報(bào)價(jià)人即為土地競得人。

　　2、當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，如無人選擇參加現(xiàn)場搖號(hào),則此宗地由報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的競買人競得。

　　3、當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，如僅有一個(gè)競買人選擇參加現(xiàn)場搖號(hào)，則此宗地由該競買人競得。

　　4、當(dāng)競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有二個(gè)或二個(gè)以上競買人要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號(hào)產(chǎn)生競得者。

　　七、其他規(guī)定

　　1、土地競得人在取得土地后不得再調(diào)整規(guī)劃，必須嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的土地利用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　2、市住建委要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，對裝配式住宅和精裝修嚴(yán)格把關(guān)，確保項(xiàng)目質(zhì)量。

　　3、房屋建成后，住宅銷售由市住建委根據(jù)土地出讓合同約定的住宅銷售價(jià)辦理銷售審批。

　　4、本試點(diǎn)操作規(guī)則(試行)未規(guī)定的，按照《長沙市網(wǎng)上掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。

　　新政的出臺(tái)，是為了限制房價(jià)上漲過快，是為了讓房子回歸居住屬性的特征。(轉(zhuǎn)載自：長沙晚報(bào) 記者陳煥明)